Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – jak wygląda, jakie są zasady i sposoby głosowania?

Decyzje we wspólnocie mieszkaniowej zapadają przede wszystkim w drodze głosowania nad uchwałami. To właśnie w ten sposób właściciele lokali rozstrzygają kwestie dotyczące remontów, finansów, zarządzania nieruchomością czy wyboru zarządu. Zasady głosowania określa ustawa o własności lokali, która wskazuje zarówno sposób liczenia głosów, jak i formy podejmowania decyzji.

Dla wielu właścicieli lokali zasady głosowania we wspólnocie nie są jednak oczywiste. Warto więc wyjaśnić, jak w praktyce wygląda proces podejmowania decyzji przez wspólnotę mieszkaniową.

Podstawa prawna głosowania we wspólnocie mieszkaniowej

Zasady podejmowania uchwał przez właścicieli lokali reguluje art. 23 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej, chyba że właściciele postanowią inaczej.

Oznacza to, że siła głosu właściciela nie jest równa dla wszystkich. W większości wspólnot decyduje wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która jest związana z powierzchnią lokalu.

W niektórych sytuacjach wspólnota może jednak przyjąć zasadę „jeden właściciel – jeden głos”, jeśli zostanie to ustalone w drodze uchwały.

Jak liczy się głosy we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawowym sposobem liczenia głosów jest metoda udziałowa. Każdy właściciel lokalu posiada określony udział w nieruchomości wspólnej, który wynika z aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Im większy lokal, tym większy udział w nieruchomości wspólnej, a tym samym większa liczba głosów przy podejmowaniu uchwał.

W praktyce oznacza to, że:

• właściciele większych mieszkań mają większy wpływ na decyzje wspólnoty,
• suma wszystkich udziałów wynosi zawsze 100%,
• do podjęcia uchwały potrzebna jest większość udziałów.

Takie rozwiązanie ma odzwierciedlać proporcjonalny udział właścicieli w kosztach utrzymania nieruchomości.

Głosowanie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej

Jednym z najczęściej spotykanych sposobów podejmowania uchwał jest głosowanie podczas zebrania właścicieli lokali. Zebrania takie odbywają się zazwyczaj raz w roku jako zebrania sprawozdawcze, choć mogą być także organizowane w innych terminach.

Podczas zebrania właściciele:

• zapoznają się z projektem uchwały,
• mogą zadawać pytania i zgłaszać uwagi,
• oddają głosy za, przeciw lub wstrzymują się od głosu.

Głosowanie może odbywać się jawnie, najczęściej poprzez podpisanie listy głosowania lub podniesienie ręki, a wyniki są następnie zapisywane w protokole zebrania.

Głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów

Drugim sposobem podejmowania uchwał jest indywidualne zbieranie głosów przez zarząd lub zarządcę. Polega ono na tym, że właściciele oddają swoje głosy poza zebraniem, zazwyczaj poprzez podpisanie karty do głosowania.

Takie rozwiązanie stosuje się często wtedy, gdy:

• nie wszyscy właściciele uczestniczą w zebraniu,
• konieczne jest szybkie podjęcie decyzji,
• wspólnota chce zwiększyć frekwencję przy głosowaniu.

Zbieranie głosów może odbywać się poprzez osobisty kontakt, drogą korespondencyjną lub – w niektórych przypadkach – elektronicznie.

Głosowanie mieszane

Ustawa o własności lokali dopuszcza również połączenie dwóch sposobów głosowania. W praktyce często wygląda to tak, że część głosów oddawana jest podczas zebrania wspólnoty, a brakujące głosy zbierane są później indywidualnie.

Taki model pozwala osiągnąć wymaganą większość udziałów nawet wtedy, gdy frekwencja na zebraniu nie jest wysoka. Jest to rozwiązanie bardzo często stosowane w dużych wspólnotach mieszkaniowych.

Czy właściciel musi uczestniczyć w głosowaniu

Właściciel lokalu nie ma obowiązku udziału w głosowaniu nad uchwałami. Brak oddania głosu nie wstrzymuje jednak podejmowania decyzji przez wspólnotę.

Jeżeli właściciel nie uczestniczy w głosowaniu, jego udział nie jest brany pod uwagę przy liczeniu głosów oddanych „za” lub „przeciw”. Uchwała zostaje podjęta w momencie uzyskania wymaganej większości udziałów.

Pełnomocnictwo do głosowania

Właściciel lokalu może również udzielić pełnomocnictwa innej osobie, która będzie reprezentować go podczas zebrania wspólnoty i odda głos w jego imieniu.

Pełnomocnikiem może być członek rodziny, inny właściciel lokalu, zarządca  nieruchomości, osoba trzecia.

Pełnomocnictwo powinno mieć formę pisemną i określać zakres upoważnienia do reprezentowania właściciela podczas głosowania.

Rola zarządu i zarządcy w organizacji głosowania

Za prawidłowe przeprowadzenie głosowania odpowiada zarząd wspólnoty lub zarządca nieruchomości. Do ich zadań należy między innymi:

• przygotowanie projektów uchwał,
• organizacja zebrań właścicieli,
• zbieranie głosów w trybie indywidualnym,
• sporządzenie dokumentacji z głosowania.

Prawidłowa organizacja głosowania ma duże znaczenie, ponieważ błędy proceduralne mogą prowadzić do podważenia uchwały przez właścicieli lokali.

Podsumowanie

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej jest podstawowym mechanizmem podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej. Zgodnie z ustawą o własności lokali uchwały zapadają większością głosów liczonych według udziałów, a głosowanie może odbywać się na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w formie mieszanej.

Znajomość zasad głosowania pozwala właścicielom lokali świadomie uczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością oraz podejmować decyzje mające wpływ na funkcjonowanie całej wspólnoty.